Yet another one

Real estate

Почувствовать себя владельцем собственного дома, где много места и можно делать что хочешь, бесспорно, приятно. Но как ни выкручивайся, а за удобство всегда надо платить. Так всегда было, и так всегда будет. Сколько бы ни говорили о выгоде и тех несметных богатствах, которые ты сэкономишь, когда перестанешь выбрасывать деньги на съём квартиры, а дом всё равно обойдётся дороже, и платишь ты именно за удобство, за пространство и за свободу действий.
Миф первый: дома растут в цене, и на этом можно хорошо заработать. По статистике, за последние 100 лет дома росли в цене один в один с инфляцией, и если подумать, иначе быть не может; если бы они росли быстрее, то всё меньше людей могли бы себе их позволить, и рынок всё равно опустил бы цены до разумных пределов. Да, я слышу много рассказов про то, как кто-то купил дом, и за год он вырос на 40, 60 или даже 100 тысяч, но тут уже другое. Во-первых, такие дома покупаются в новых районах, где через какое-то время строится инфраструктура, более дорогие дома, которые поднимают цену соседям, проводят дороги и т.д. Это как с акциями: если бы знать, что такая-то фирма (район) сильно вырастет за пару лет, можно хорошо заработать, но сейчас остаётся лишь сказать, мол, поздравляю, очень рад, знал бы прикуп, жил бы в Сочи. На каждый такой дом есть десяток, которые не только не выросли в цене, но и учитывая инфляцию, упали. Говорят, в Редмонде в 50х годах можно было купить дом тысяч за 60, а теперь самый средненький стоит около 350. Да, если знать, что в 80х годах тут появится Microsoft, можно было бы тогда купить, а сейчас продать. Но даже так неизвестно, самым ли прибыльным было такое вложение денег на 50 лет, а дома, построенные в 70х годах и сейчас можно найти на продаже за те же 60 штук. Во-вторых, оттого, что дом растёт или падает в цене, ни жарко, ни холодно, мало кто может себе позволить иметь несколько домов и играть на рынке недвижимости. Верю, если этим серьезно заниматься, можно зарабатывать, как и на рынке ценных бумаг. Но средней семье покупать дом, не из соображений жилья (личный дом, больше места и т.д.) а ради выгоды – дело рисковое. Ещё один факт: расти в цене дома начали именно с год-два назад, именно из-за ажиотажа покупки домов с целью заработать; и уже сейчас эта пирамида сходит на нет – цены не растут уже несколько месяцев. Более того, за последние пять лет рост строительства новых домов опережает рост населения, из-за чего вообще цены в среднем должны упасть.
Миф второй, который все очень любят: снимая квартиру, ты выбрасываешь деньги на ветер, выплачивая же за дом, ты кладёшь их себе в карман. Давайте вместе подумаем. Когда я переехал в Seattle, я снял студию за 539$/mo прямо на MS кампусе, ибо основными критериями была цена и близость от работы; и за 3 года она поднялась до 574$/mo, та самая инфляция. Допустим, я плачу 650 с самого начала и следующие 15 лет – итого 117т. Теперь допустим, я покупаю дом на следующих условиях: 40т – down payment, 250т – mortage на 15 лет под 5.6%. В итоге я выплачиваю процентов на 120т.
Миф третий: но тут сразу говорят, мол, эти деньги можно списать с налогов! Во-первых, эта сумма не просто так вычитается из налогов, как я по началу и по глупости думал, только приехав в штаты, а с неё ты не платишь налог. Во-вторых, опять всё не так просто: в первый год ты платишь процентов на 14т (и эта сумма только падает в последующие годы), четверть с них – будет $3500, т.е. при itemized deduction ты можешь снять эту сумму, однако, standard deduction, которая мне полагается, списывает 4850! (Upd. тут я намудрил см. коммент, но всё равно одно компенсирует другое) Т.е. если больше ничего не списывать, это даже ещё менее выгодно! (собственности нет, гражданства нет, бизнеса нет, акций нет; что я в принципе ещё могу списывать с налогов???) Кстати, если есть семья, то standard deduction это всё учитывает и так, и наличие дома никак на это не влияет. Итак, даже просто считая выплаченные проценты, выгоднее всего откладывать деньги в банк, и потом купить дом за наличные. При всём при этом я и не упоминаю, налог на собственность (1-2 тысячи в год), я не упоминаю стоимость самой покупки (4-6т легко!) и всякие community fees, которые могут быть 100-300$ в месяц (если у тебя отдельный дом, те же деньги ты тратишь за ремонт, воду, мусор и поддержание дома в рабочем состоянии, о чём снимая квартиру, можно не беспокоиться). Т.е. деньги на ветер уже сравнимы со съёмом квартиры. Я вообще поражаюсь, насколько всё уравновешено и сбалансированно: выигрываешь в одном, непременно теряешь эти же деньги на другом.
Итог: каждый выбирает для себя. Если нужен большой дом, если тебе нравится за ним ухаживать, обновлять, если хочется почувствовать себя собственником и ты согласен за это платить, пожалуйста. Просто ради выгоды – только если есть много свободных денег и лишнего времени, чтобы этим серьёзно заниматься. Я, конечно, сжульничал, сравнивая рент студии с покупкой дома, но если снимать 2-3х-комнатную квартиру, цена будет на пару сотен больше, что компенсируется теми самыми налогом на дом, и всеми сопутствующими fees. Тем более если сравнивать цены на рент квартиры или даже дома в гребенях, где скорей всего покупается дом, потому что в центре или через дорогу от работы, это уже совершенно другие деньги. Опять же ремонт, стрижка газонов, покраска, отделка, и все остальные home improvements должны доставлять радость, бо это отнимает не так мало времени.
Когда мы это обсуждали с одним моим знакомым, очень разумный и обстоятельный человек, он вовсе не пытался меня агитировать или доказать, что правильно поступил, как это делает большинство, и как это делаю сейчас я. Разумеется, всё вышесказанное есть всего лишь моё личное мнение. Наоборот, купив дом, он до сих пор не знает стоило ли это делать, и как видите меня успокоил на какое-то время. Хотя я всё же подыскиваю себе квартиру или студию. Но недорогую, т.к. большой заём я без гринкарты брать не буду, такая у меня отмазка.
Вопрос первый: какие лично у вас были аргументы за и против, и чем вы руководствовались, когда решили купить/пока не покупать?
Второй вопрос: если кому-то таки выгодней использовать itemized deduction при заполнении налогов, как??

44 Comments

  1. marie_lumiere

    Виноград зеленый от зануды. 😉

    А если серьезно и эмоционально, то дом это здорово. Я вот до сих пор скучаю. Никакие, даже самые шикарные апартаменты в рент не сравнятся с собственной недвижимостью. Дома можно выкрасить стены во все цвета радуги, орать до потери пульса и выращивать помидоры! А еще, при доме есть гараж, в котром можно повесить боксерскую грушу. А во дворе можно загорать и выгуливать кошек. И никакая зараза не придет и не скажет тебе, что занавески должны быть белыми или не быть и что на балконе ничего не может быть кроме стульчиков и столиков.
    И как ни крути, а дом это выгодное капиталовложение. Лично мы на своем очень не плохо заработали, при том, что вообще ничего не ремоделили.

    • andymarch

      Re: Виноград зеленый от зануды. 😉

      Верно, потому что вы как раз купили в течение последних двух лет и вовремя его продали 🙂 Верно, я часто слышу, что покупали потому что вроде как уже созрели, и потом поняли насколько это здорово иметь собственный дом. Я больше скажу: если за 15-20-30 лет и выгоднее снимать и копить, то всё равно эти деньги через 30 лет будут значить меньше, чем проживание в собственном доме весь расцвет своей жизни 😉
      По поводу выгодного капиталовложения я как раз-таки сомневаюсь – непонятно, сколько ещё этот bubble будет длиться и чем всё закончится. Я лично, даже если бы по деньгам это было всё равно, для дома ещё не готов. Слишком много места, слишком много уборки, забот и ответственности. Мне нужно место, где было бы достаточно уютно, но чтоб было максимально удобное расположение и минимум хлопот, я дома всё равно только ночую 🙂

  2. eugenebo

    Я недавно задался этим вопросом. Сел, покумекал и написал формулу, количественно описывающую прибыли и убытки при ренте и при покупке как функции времени. Ничего, кстати, сложного, вся математика в пределах средней школы.

    Разумеется, в задачу входит множество параметров: твой доход, величина процентной ставки и её изменение со временем, расходы на дом, время, на которое ты его покупаешь, и т.п. Но некоторые выводы получились достаточно чёткими:

    1. Покупка дома не всегда выгоднее рента. Легко написать вполне строгое соотношение для выгодности этого выбора.

    2. При текущих значениях процентной ставки, цене дома примерно в 300 тысяч, доходе в типичную MS-овскую зарплату, и покупке с расчётом продать лет так через 5 дом оказывается выгоднее съёма, если дом растёт в среднем примерно на 2.8% в год или быстрее.

    Нынешний рост достигает 10% — то есть заведомо превосходит ту пороговую величину, выше которой спекулятивные ожидания начинают сильно влиять на цены на дома.

    Иными словами, мы наблюдаем buble.

    Когда, и каким образом он завершится, предсказать я, к сожалению, не могу.

    3. Но могу с уверенностью описать цепь событий, которая, если случится, приведёт к серьёзному краху.

    А именно, если процентная ставка начнёт серьёзно расти — то вскоре за нею начнут расти и ежемесячные выплаты хозяев домов.

    Если экономика не сможет расти с той же скоростью, то доходы хозяев за ростом выплат не поспеют. Люди окажутся в ситуации, когда они не могут платить за дом.

    Норомальное решение в этом случае — продать дом и купить поменьше. Но, если желающих продать окажется слишком много, это может кончится обвалом цен. Итог такого сценария: ты сидишь с домом на руках, который стоит меньше, чем твой долг за него, и платить за который ты тоже не можешь.

    Описанное, разумеется — dooms day scenario. В реальности вряд ли всё будет именно так. Но фактор такого риска имеется.

    4. Исключить его можно, лишь купив дом, существенно более дешёвый, чем максимально посильный. Что уменьшает как кайф, так и прибыльность вложения.

    • marie_lumiere

      Да, да. Тот самый пузырь. То есть заработать на нем можно, но можно и не успеть. Мы вот с супругом эту тему на днях обсуждали. Он считает, что крах будет. Мне же кажется, а может я просто надеюсь, что обойдется без истерики и цены на недвижимость медленно, но верно будут снижаться.
      Проблема в том, что многие владельцы домов взяли кредит в банках под стоимость своих домов (home equity loans) и эти деньги, грубо говоря, пропили, зная, что цены на дома все равно растут. Если пузырь лопнет, эти домовладельцы останутся с долгом, с которым не в силах рассчитаться за всю свою жизнь. В итоге им ничего не останется кроме, как объявиться банкротами. А вот тогда может начаться депрессия. 😐
      Сама бы, в настоящее время, не стала покупать дом. Уж лучше подождать.

      • andymarch

        С одной стороны это проблема, с другой – дом это не только вложение денег, ты в нём живёшь, и в большинстве случаев просто не в состоянии продать когда хочешь, надо где-то и жить. Хотя, конечно, неприятно продолжать выплачивать 400Кшный mortage за дом, который оценивается в 150К, но после обвала рассчитаться ты будешь в состоянии как и прежде, главное ведь, чтобы зарплата не упала.

        • marie_lumiere

          >С одной стороны это проблема, с другой – дом это не только вложение денег, ты в нём живёшь, и в большинстве случаев просто не в состоянии продать когда хочешь, надо где-то и жить.

          Кхе.. Мы из своего съехали сразу же как только захотели. Ту же студию всегда можно снять.
          >Хотя, конечно, неприятно продолжать выплачивать 400Кшный mortage за дом, который оценивается в 150К, но после обвала рассчитаться ты будешь в состоянии как и прежде, главное ведь, чтобы зарплата не упала.

          Даже если зарплата не упала, придется очень попотеть. Вот представь, что ты купил домик за 80K, только это должен быть либо пряничный домик либо кошачья будка. 😛 Так вот. Купил ты этот домик и спокойно себе рассчитываешься, согласно своей зарплате. Пришел дядя в костюме и оценил твой дом на 100 тысяч, например, и предлагает дать тебе эти 100 тысяч прямо сейчас, чтобы ты ему их просто потом отдал. А ты видишь что цены на дома растут и деньги радостно берешь. Деньги эти тратишь и тут выясняется, что цены уже не то что растут, а упали. И дом твой, который ты купил за 80k, теперь стоит 60k и его не очень хотят брать. И вот ты такой красивый понимаешь, что зарплата твоя рассчитана на 80k дом а имеешь ты 180.000-ный должок. Ouch!
          Один наш знакомый продал квартиру в Сиэтле полгода назад за сумму значительно ниже той, за которую он его купил 2 года назад.

          • andymarch

            >Кхе.. Мы из своего съехали сразу же как только захотели.
            Вы же не просто захотели, вы переезжали, и продали бы в любом случае. Не думаю, что вы бы так же меняли жильё просто из-за плавающих цен: переезд, смена адреса.. хлопотно это.
            >только это должен быть либо пряничный домик либо кошачья будка. 😛
            ну или студия какая-нибудь, вон, можно вполне приличную найти, даже в центре 🙂
            Ситуация, что ты описываешь, это уже другое, это ты берёшь в долг на красивую жизнь, сверх mortage-аи оставляешь дом в залог, тут уж сам виноват, как говорится. Раз брал ещё 100штук, значит был в состоянии выплачивать и их, только при новых обстоятельствах это те же деньги на ветер.
            >Один наш знакомый продал квартиру в Сиэтле полгода назад за сумму значительно ниже той, за которую он его купил 2 года назад.
            Что лишний раз доказывает, что не так всё гладко; как и с акциями, можно крупно пролететь. Можно и выиграть.

    • andymarch

      Всё верно.

      Я как раз подумываю над тем, чтобы со временем купить квартирку за 60-80К, или какой-нибудь маленький домик в тех же пределах, просто чтоб существенно уменьшить свою стоимость жизни, увеличить стабильность, уверенность в завтрашнем дне, и как следствие: крепкий сон и хороший аппетит 🙂
      Надеюсь, за год-полтора, ситуация с bubblом как-то более-менее определится.

    • Anonymous

      Stretching your budget to the maximum for a single assert is always a bad idea. Real estate is no different. The solution is simple – don’t buy a big house – instead, buy a small house (e.g. townhouse) that you can easily afford and wait until all the overspenders start selling pushing prices for larger houses down and buying smaller houses bring their prices up 🙂 This way you get the best of both worlds. In the mean-time invest the rest of your networth through means other than real estate.

      I’ve done similar calculations (still have my Excell spreadsheet that tells you if you are in the red or green with owning compared to renting). My findings agree with yours – ~300k house over 15 years with fixed rate for people in good credit standing is more profitable even after association fees and property taxes, which get balanced out by tax deduction on interest and property taxes. I’m wasting less every month and living in a place twice better than I’d get through rent – what’s not to like?

      P.S. Personally I would never consider taking variable rate mortgage – fixed rates are so low it’s not even tempting.

      • andymarch

        Да, мысли очень схожие с моими, и поэтому мне кажутся очень здравыми 🙂
        Мне просто пока больше места не надо, да и комьютиться не хочу каждый день. Я сам подробных рассчётов не делал, но говорят, что дом начинает себя оправдывать года через три. Если ставнивать с моей студией, то и через все 10. Ещё годик подожду 🙂

  3. rezkiy

    Андрей,

    Как ты, наверное, знаешь, в течение последнего полугода я рассматривал возможность покупки кондо. НЕ дома, но в принципе, это не так важно. Благо тоже дорожают и тоже надо где-то жить. Принятое решение – не покупать.

    Какие аргументы привели меня к тому, что “не надо”?

    Вспомним 2000 год и tech bubble. Аналитики, которые были умные и понимали, что к чему, уже давно заткнулись, так как их перестали слушать из-за того, что они говорили, что “лопнет”, а пузырёк не лопался. Поэтому народ вкладывался, продавал, и снова вкладывался. С недвижимостью то же самое. Гренспену не верят. Никто – НИКТО – не заинтересован в падении цен. Ни банки, ни риэлторы, ни толпы домовладельцев. Что-то должно быть не так.

    Далее, не забываем про налоги. Мне сложно конкретизировать, но насколько я помню, можно обойти уплату capital gain tax, если в течение непродолжительного промежутка времени вложить вырученные от продажи деньги в аналогичный актив. Rollover какой-то. Так вот. Вырученные от продажи дома деньги нельзя просто положить в банк – придется платить налоги. Нужно купить другой дом, причем быстро.

    Я также принял во внимание соображения о росте цен на недвижимость и росте зарплат.

    Понятно, что real estate – это очень хороший актив, потому что they don’t make it anymore. Но при этом особенность этолго актива такова, что за его существование надо платить (налоги). При этом он сам платит за себя (imputed rent). Ну и так далее.

    В общем, мне показалось проще не лезть в бутылку и продолжать снимать хату.

    • andymarch

      Capital gain tax, это отдельная тема. Верно, законы специально построены так, чтобы деньги оставались в недвижимости и толкали толпы домовладельцев продолжать толкать цены вверх.
      Рассуждения у меня сейчас похожие, пока не буду брать лишнюю ответственность и головную боль, особенно при отсутствиии постоянного статуса; но пока. Будем радоваться жизни, а там ещё подумаем… как-нибудь… за пивом 🙂

    • ccpro

      Дедушка Гриспен

      Хотел в сторонке востоять поглядеть – не смог.
      Гринспену надо спокойно свалить на пенсию. На данный момент он является неким “гарантом” стабильности пузыря. Кстати, по его собственным словам, пузырь существует лишь в нескольких штатах. Реально же, после IT bubble народу надо было вкладывать куда-то деньги, вот он за дома и взялся.
      Так вот, по-моим прогнозам наиболее вероятный исход Гринспен уходит на пенсию, феды (не путать с педами, хотя где-то близко) поднимают ставки по-процентам (поглядим что будем завтра: должно случиться заседание, второе, если я не ошибаюсь) поднимают проценты и всё аккуратно валиться в даун, так как экономическая ситуация в стране не фонтан.

      • andymarch

        Re: Дедушка Гриспен

        Лишь в нескольких штатах – уже хорошо, значит возможные осложнения не будут столь глобальными. Ставки по процентам, насколько я понял и так поднимаются, причём недавно было с 4х до 6.x%, сейчас опять в районе 5.6%. Валится в даун – тоже возможны варианты, если цены обвалятся до уровня инфляционной кривой, думаю, найдутся желающие (я в том числе) дома купить “по дешёвке”, чтобы просто жить.
        Всё равно в случае обвала всем будет очень хреново, в первую очередь из-за того, что в залог на эти дома берут вторичные кредиты, банки и прочие конторы все эти mortages объединяют в какие-то пакеты, под них дают ссуды друг другу, выпускают бонды и ценные бумаги.. в общем накрутили раз 5-10 на то, что реально существует!

  4. rezkiy

    По третьему мифу. Ты перестарался с его развенчанием – наблюдается небольшая налоговая безграмотность.
    1. Если есть проценты по ипотеке – есть и собственность :-))
    2. Если ты платишь в год 14К процентов по ипотеке, то на эту сумму (плюс другие deductions, которые непременно будут – например, excise tax и sales tax) ты уменьшаешь свою налоговую базу. Или ты можешь уменьшить ее на 4800 доллагов, взяв standard deduction. Если ты такой тигр, что последние сколько-то лет в Америке брал себе уменьшение налога (а не налогооблагаемого дохода) на 4800 долларов, то жму руку, преклоняюсь, но пример брать все равно не буду.

    • andymarch

      Спасибо за поправку.

      Хм, может быть перестарался, у меня налоги – проще некуда.
      Всё равно: за апартмент я в год при уравненных $650/mo заплачу $7800, а при 14К я сэкономив 3500 на налогах всё равно выкидываю более 10К.
      В первый год ты всё равно теряешь, сам процесс покупки дорогой. Вроде как считали – первые три года переплачиваешь. А там проценты уже будут сравнимы со standard deduction, особенно если приплюсовать налог на собственность.

  5. dennyrolling

    ре 2: а фиг знает как 🙂 но выгоднее – налог с налога на дом не надо платить, например, вот уже и половина дедакшинов. потом стандарт на сейлз (с прошлого года), децл на акциях проиграешь %) и собссно интерес. У меня больше десяти штук в сумме получилось в этот раз, что заведомо больше стандарта.

    • andymarch

      Опять же, если ты уменьшил облагаемую сумму на 10К вместо 4800, то на налогах ты на этом сэкономил чуть меньше 2 штук (%25-%28 от разницы), что должно компенсироваться налогом на дом. К тому же разница между 10К и сьёмом квартиры в моём случае даёт в одиночку эти 2 штуки (при ренте в $7800 в год). Или я что-то путаю? (ну кроме того, что, как я говорил, я живу в студии, а не в доме :))

      • dennyrolling

        ну, если совсем тянет экономить – почему бы не спать в машине? 🙂 серьезно, можно тогда заныкать еще $7800 в год, вообще нехилое бабло?
        но вообще мой ответ был по поводу почему выгоднее использовать итемазед – потому что они больше чем стандарт. может я вопрос не понял.

        А если уж сравнивать – то яблоки с яблоками. Сколько ты думаешь стоит снимать такой таунхоум как у меня? А вот студию в Pacific Tower не так давно продавали за 130 штук, кстати (и это дорого так как там вообще все дорогое).

        • andymarch

          Всё правильно, с itemized я напутал, как это Серёга заметил Таунхоум действительно лучше купить чем снимать наверное, хотя как раз сейчас непонятно, что с ценами будет.
          Можно и RV, да 🙂 Но тогда уж лучше какую-нибудь однобедренную квартиру, о чём я собственно и задумываюсь периодически.

  6. skytramp

    Согласна на 100% с тем, что если мотивация покупки дома – заработать, то сомнительный это способ. На мой выбор сильно повлияло то, что я задолбалась жить по квартирам, что с московскими хозяйками, что с местными картонными стенами, захотелось наконец-то гнездо, и чтобы гараж для мотоцикла был 🙂 Ну и вот, не совсем дом моей мечты, зато я не вбухиваю всю зарплату в него, и мне крепко полегчало. Понимаю, что могу застрять на несколько лет, привязанная к недвижимости и месту, но это с моими ближайшими планами на жизнь не конфликтует. Так что если состояние души подходяшее – go for it, а иначе – зачем??

    • andymarch

      Всё верно, правильное решение оно для каждого своё. Поздравляю, кстати!
      Я застрял на несколько лет гринкартой, но по этой же причине не покупаю дом 🙂

      PS. Блин, когда же мне байк починят

  7. mashutka

    согласна с предыдущим оратором 🙂 заработать на нем может можно а может и нет, но уже 2 дня “меня переполняют чувства” 🙂 очень здорово возвращяться в свой домой…

    • andymarch

      Аналогично, поздравляю от всей души! Желаю, чтобы новый дом приносил поменьше проблем и побольше радости 🙂

  8. assedo

    О, народ подтянулся экономику обсудить 🙂

    • andymarch

      Приветствую!
      Что-то тебя в ни так не слышно, ни бане не появляешься. Видать, опять прилетел недавно 🙂

      • assedo

        Спасибо и тебе привет наконец-то. Ага, прилетел только. За–лся. Ни фига вокруг не видел. Если подходит, идём на ланч завтра. А в баню срочно надо, а то я перекошенный от самолётов хожу – шея и спина не функционируют.

        • andymarch

          На ланч – это однозначно! Четверг – рыбный день, мы к часу в Rolls&rolls как всегда. Только я теперь в Microsoft-е сижу, так что подъезжай, если получится!

          • assedo

            нифигасе, не успеешь отлучится на секундочку, а он уже за тридевять земель. Ну давай, колись, где этот Ролс & Ройс – попробую подъеду.

          • andymarch

            Rock’n’roll susi 🙂 Можно выехать на 90ю и тут же выйти на Bellevue Way и далее по карте.

          • assedo

            ОК. Забили в час там.

  9. Anonymous

    Отсутствие гринкарты – совершенно не помеха покупке дома, сужу по себе 🙂
    P.S. ну не охота регистрироваться, читатель я, не писатель.

    • andymarch

      Да знаю я, отмазка у меня такая 🙂
      Не, ну пусть хотя бы на начнут её делать, тогда хоть какая-то гарантия появится.

  10. peter_zaitsev

    Разумно.

    Ты правильно заметил что вопрос в удобстве и в том насколько экономично ты живешь 🙂 Тебя почитать ты дома не бываешь поэтому тебе хватает не большой студии. Я работаю из дома плюс жена дети а 3BR в приличном районе (школы) рентуется уже не так дешево. Вообще сравнивать надо было бы рент дома с его покупкой или уж тогда рент appartment с покупкой condo. Кондо кстати обычно качеством получше все равно чем apt но ближе чем дом.

    Далее рынки что акций что недвижимости “качаются” взять что акции идут волнами что рынки недвижимости (региональные) где практически везде бывали за последние 40 лет коррекции процентов на 10. Более того в разнын периоды времени то покупка то рента бывает дешевле – если даже не смотреть на увеличение стоимости дома бывали времена где покупка дома и mortgage по нему значительно дешевле чем его рент. На этом как раз таки часто основано инвестиция в недвижимость. Да и щас такие дома есть, вот только найти несколько сложнее.

    • andymarch

      Re: Разумно.

      Верно, я и приписал, что сжульничал 🙂
      Просто первые пять лет процентов половина выплаты идёт в проценты (схитрю ещё раз, не буду высчитывать, а допущу, что то, что снимается с налогов, компенсируется налогом на собственность, стоимостью покупки и comm. fees, разбросанными на 5 лет), дальше немного меньше, но всё равно ощутимо. Если брать заём на 150K – цена 1-комнатной квартиры, на 15 лет, эта половина как раз и будет равна моей месячной ренте. Если снимать большую квартиру или дом, это будет около $1300-$1700/mo – опять же, половина выплаты, которая на ветер, если брать заём на 15 лет в 300-400K.
      Рынок и правда плавает, то одно выгодно, то другое, но что меня удивило, это насколько оба варианта близки по деньгам. Наверное так и должно быть, если покупать стало выгодно, народ бросается и снова всё выравнивает.

      • peter_zaitsev

        Re: Разумно.

        150K это точно такая квартира как то что ты снимаешь (по качеству) ?, то что тебе не все аспекты качества важны это другой вопрос, хотя это как раз то что определяет решение во многих случаях (знакомый у меня например уехал из TownHouse потому что там цветы на улице растить не разрешали). Дома в этом плане проще – можно сравнивать рыночную цену дома с тем за сколько его сдают. Я смотрю в нашей местности дома стоят которые по 200K-250K здаются по
        1500$ в мес. Не думаю что mortgage был бы там в 2 раза больше.

        Далее ты считаешь почему-то 15лет mortgage который весьма агрессивен – а если на 5 лет взять то огого вообще разница будет. Если вопрос стоит между рентой и покупкой то 30 лет может быть лучшим вариантом – и домом вроде как владеешь и денег не так много платишь. Я понимаю что жаба давит отдавать банку значительно большую пропорцию в этом плане.

        Я бы еще подумал о другом – рынок за последние 5 лет рванул не разумными темпами, в 2 раза во многих местах, Это бум когда он закончится и будет коррекция никто не знает, так что это вопрос успеешь ли ты найти дурака который купит дом у тебя по большей цене чем ты его купил до конца бума (или пересидеть до продолжения роста). Я думаю что с в большой мере бум связан с тем что stock market последние годы не показывает активного роста – все больше болтается и многие профессиональные инвесторы увели оттуда деньги – в частности в недвидимость. Если опять пойдет устойчивый рост они будут продавать и идти туда где можно заработать больше и цены соответственно будут падать.

        • andymarch

          Re: Разумно.

          Думаю, по качеству моя квартира будет ~100К учитывая место расположения. 30 лет, да жалко отдавать банку. А лет на 10-15 – я просто посчитал, что купив мою студию взяв под это заём, будет дороже, чем снимать, но откладывая на покупку в “агрессивном режиме”. Поэтому, именно как ты заметил, откладываю волнение по поводу цен и хлопоты на какое-то время. Даже если бы я немного при этом терял, спокойствие тоже чего-то стоит 🙂

  11. ex_neo_is_fl156

    Большое спасибо.
    Я долго искал кого-то кто мне сможет всё объяснить, но прочитав Ваш пост + комменты, всё стало понятно.

    Мой выбор: Дом. Rent.

    • andymarch

      Всегда рад помочь, хоть я и сам в этом дилетант.
      Можно на ты.

  12. optimystic

    Интересно читать такие вещи через лет пять, да? ))
    И люди все умные в комментах. Все знали!

    • andymarch

      Хе 🙂 Если ты про bubble, то это было понятно всем, главный вопрос – когда он лопнет? Пора спасаться или ещё подождать? Рентовать или снова вложиться и заработать повторно? Я-таки купил дом (об этом, надеюсь, отдельно напишу скоро) но во-первых, напополам с мужем сестры (о как %-)); во-вторых, цель была пристроить родительские деньги от возможной дефляции, в-третьих, как с рынком, так с процентом сейчас всё хорошо, не говоря о полученных 8000$ tax credit 🙂
      Ну и из-за вышеперечисленного, полная выплата в месяц включая все счета и налоги, таки получилась меньше, чем рент студии!, достигнутые цели: повысить уверенность в завтрашнем дне, а вовсе не спекуляции на рынке недвижимости 🙂

      • optimystic

        Как раз хотел тебя спросить чем все закончилось 🙂
        Мне говорили что в Settle area почему то сильно цены не упали, в отличии от остальных Штатов.
        Собственный дом в любом случае это хорошо, только в Ванкувере это потихоньку становится нереальной сказкой 🙁

        • andymarch

          Да я читал, вы там с олимпиадой попали. А в Сиетле главный бизнес – это Боинг и софт, причём как у Microsoft-а, так и у Google-а всё хорошо, так что спрос не падает, деньги у людей есть, цены держатся. Т.е. супер-вздутый Bellevue downtown просел – однокомнатные квартиры с 1M упали до 400-800К :), но через дорогу, как и в остальных районах они были вменяемые, поэтому просто перестали расти. Посмотрим что дальше будет.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

© 2020 World travel blog

Theme by Anders NorenUp ↑